Výnos z pronájmu bytu: jak spočítat čistý výnos krok za krokem

Nájemné na účtu ještě neznamená zisk. Z hrubého nájmu odchází peníze na prázdné měsíce, fond oprav, opravy, pojištění a daně. Občas přijde i nájemník, který přestane platit. Tento návod ukazuje, jak se dostat od hrubého výnosu k čistému. Najdete v něm modelový příklad s tabulkou a postup, podle kterého si výnos spočítáte pro vlastní byt.

Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem z pronájmu?

Hrubý výnos počítá jen s nájemným a cenou bytu. Čistý výnos počítá s tím, co vám po všech nákladech a dani opravdu zůstane.

• Hrubý výnos = roční nájemné ÷ pořizovací cena bytu × 100
• Čistý výnos = (skutečně vybrané nájemné − náklady majitele − daň z příjmů) ÷ pořizovací cena bytu × 100

Do pořizovací ceny započítejte i to, co jste do bytu vložili navíc: rekonstrukci, vybavení a náklady na koupi. Bez těchto položek vychází výnos lepší, než ve skutečnosti je.

Hrubý výnos se hodí na rychlé srovnání nabídek. Pro rozhodnutí, jestli se vám pronájem vyplatí, potřebujete výnos čistý.

Které náklady do výpočtu patří?

Patří sem všechno, co platíte vy jako vlastník a nepřeúčtujete nájemníkovi. Projděte si výpisy z účtu za poslední rok, ať nic nevynecháte.

Platby do SVJ nebo správci domu. Skládají se ze záloh za služby, které přeúčtováváte nájemníkovi, a z příspěvku na správu domu (fond oprav), který zůstává na vás. Pronajímatel totiž nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a platby za služby (§ 2251 odst. 2 občanského zákoníku). Fond oprav proto platíte z nájemného.

Pojištění. Pojištění bytu a odpovědnosti vlastníka.

Daň z nemovitých věcí. Její výši zjistíte z údajů k placení, které vám finanční úřad každý rok pošle (složenka, e-mail nebo MOJE daně).

Poplatek za odpad. Platí ho osoba přihlášená v obci. Pokud v bytě nikdo přihlášen není, platí ho vlastník (§ 10e zákona o místních poplatcích).

Náklady na nového nájemníka. Inzerce, prověření zájemců, příprava smlouvy, předání bytu. Rozpočítejte je na roky, kdy jeden nájemník v bytě obvykle vydrží.

Opravy a údržba. Pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 občanského zákoníku). Od 1. 1. 2026 je drobnou opravou podle výše nákladů oprava do 1 500 Kč (§ 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Pokud součet drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč za m² podlahové plochy, další opravy už drobné nejsou (§ 6 téhož nařízení). Co je nad tyto limity, platíte vy. Detaily najdete v článku Drobné opravy od 1. 1. 2026.

Kolik si odečíst na neobsazenost a opravy?

Obecné číslo neexistuje. Záleží na lokalitě, stavu bytu, výši nájmu a na tom, jak rychle umíte najít nového nájemníka. Spočítejte si to z vlastní historie, nebo zvolte opatrný odhad.

Neobsazenost. Nájemník s nájmem na dobu neurčitou může vypovědět bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní době (§ 2231 občanského zákoníku). Během prázdného měsíce nepřichází nájemné, a vy přitom dál platíte fond oprav, zálohy na služby a energie. Prázdné měsíce se dají zkrátit. Zákon vám umožňuje ukazovat byt zájemcům v době tří měsíců před koncem nájmu, je-li den skončení znám (§ 2233 odst. 1 občanského zákoníku). Návštěvu musíte nájemníkovi oznámit předem.

Opravy. Starší byt se starší kuchyní, bojlerem nebo okny potřebuje vyšší rezervu než byt po rekonstrukci. Opatrný přístup je počítat s průměrnou roční částkou, kterou rozložíte větší výdaje do let. Například výměnu spotřebiče nebo malování po odchodu nájemníka.

Jak do výpočtu promítnout daň z příjmů?

Příjmy z nájmu bytu se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby: skutečné, nebo paušálem.

• Paušál činí 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše 600 000 Kč. Zahrnuje veškeré výdaje související s nájmem a způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit (§ 9 odst. 4 a 5 zákona o daních z příjmů).
• Skutečné výdaje musíte doložit. Patří sem i odpisy bytu, a proto mohou v některých případech vyjít výš než paušál.

Sazba daně je 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a 23 % pro část nad touto hranicí (§ 16 odst. 1 zákona o daních z příjmů). Hranice se posuzuje podle vašeho celkového základu daně, nejen podle nájmu. Kdo má vysoký příjem ze zaměstnání, může z části nájmu platit vyšší sazbu.

Jak vybrat mezi paušálem a skutečnými výdaji, rozebírá článek Daň z pronájmu bytu: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

Modelový příklad: kolik z nájmu skutečně zůstane?

V tomto modelovém příkladu klesne výnos ze 4,8 % na zhruba 2,8 %. Všechna čísla v tabulce jsou modelová, nejde o průměr trhu.

Zadání modelového příkladu: byt za 4 300 000 Kč, do vybavení šlo dalších 200 000 Kč, celkem tedy 4 500 000 Kč. Nájemné je 18 000 Kč měsíčně a počítáme s jedním prázdným měsícem za rok.

Hrubý výnos: 216 000 ÷ 4 500 000 = 4,8 % Čistý výnos: 128 210 ÷ 4 500 000 ≈ 2,8 %

Výpočet daně v modelovém příkladu:

• Paušál: 30 % z 198 000 Kč = 59 400 Kč výdajů. Základ daně je 138 600 Kč, daň 20 790 Kč.
• Skutečné výdaje bez odpisů: 49 000 Kč. Základ daně je 149 000 Kč, daň 22 350 Kč.

V modelovém příkladu tedy vychází lépe paušál. Odpisy by výsledek mohly obrátit. Ve sloupci skutečných výdajů počítáme s tím, že částku na opravy v daném roce opravdu utratíte. Které položky lze ve vašem přiznání uplatnit jako daňový výdaj a jak daňově zacházet s penězi odkládanými na budoucí opravy, si ověřte u daňového poradce.

Výpočet neřeší slevy na dani ani jiné příjmy. Předpokládá také, že celkový základ daně nepřesáhne hranici pro sazbu 15 %.

Co s výnosem udělá neplatič?

Jeden neplatič může snížit roční výnos i na méně než polovinu. Do běžného výpočtu ho nezapočítáte, proto si ho spočítejte jako samostatný horší scénář.

Pronajímatel může nájem vypovědět bez výpovědní doby, pokud nájemce nezaplatil nájemné a služby alespoň za tři měsíce (§ 2291 odst. 1 občanského zákoníku). Výpověď musí uvádět, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení. Pronajímatel musí nájemce před jejím doručením vyzvat, aby v přiměřené době zjednal nápravu. Jinak se k výpovědi nepřihlíží (§ 2291 odst. 3). Pokud nájemce uloží sporné nájemné do notářské úschovy a pronajímatele o tom vyrozumí, nelze nájem pro nezaplacení vypovědět (§ 2253 odst. 1).

Od 1. 1. 2026 může soud vydat rozkaz k vyklizení bytu bez slyšení žalovaného. Musí jít o nájemce, který byt užívá i po skončení nájmu, a právo pronajímatele musí vyplývat z žaloby a písemných důkazů (§ 175a odst. 1 občanského soudního řádu). K žalobě musíte přiložit písemnou výzvu k vyklizení zaslanou nejméně 14 dnů předem (§ 175a odst. 2). Jak dlouho to celé potrvá, se obecně říct nedá.

Modelový horší scénář: nájemník nezaplatí pět měsíců (90 000 Kč). Jistota ve výši dvou nájmů (36 000 Kč) část dluhu pokryje. Pronajímatel si ji při skončení nájmu započte na dlužné částky (§ 2254 odst. 2). Jistota a smluvní pokuta přitom dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1). K tomu přičtěte modelově 15 000 Kč na právní pomoc a soud. Zisk před daní pak klesne ze 149 000 Kč na zhruba 80 000 Kč, tedy asi na 1,8 % ceny bytu. Daňové dopady pro jednoduchost neřešíme a opravy po odchodu neplatiče nejsou započtené.

Proti tomuto riziku se dá bránit pečlivým prověřením zájemců, jistotou a rychlou reakcí na první zpožděnou platbu. Další možností je garantovaný nájem. Ten může mít dvě podoby:

• Garance plateb. Zůstáváte pronajímatelem a nájemní smlouva je mezi vámi a nájemníkem. Firma vám podle samostatné smlouvy platí nájemné i tehdy, když nájemník neplatí.
• Firma jako nájemce. Firma si byt od vás pronajme a dává ho do podnájmu. Smlouvu máte s ní.

U obou variant si přečtěte, od kdy platby běží, co se děje v době, kdy je byt prázdný, a za jakých podmínek lze smlouvu ukončit. Poplatek za službu zahrňte do tabulky jako náklad, ať srovnáváte čistý výnos s čistým výnosem.

Jak to zvládnout sami

1. Sepište skutečné příjmy za posledních 12 měsíců. Počítejte jen nájemné, které opravdu přišlo na účet. Zálohy na služby do výnosu nepatří, protože je přeúčtováváte.
2. Vypište náklady z účtu. Fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí, poplatek za odpad, opravy, inzerce. Větší jednorázové výdaje rozložte do let.
3. Odhadněte neobsazenost opatrně. Vycházejte z vlastní zkušenosti. Pokud ji nemáte, počítejte raději s jedním prázdným měsícem než s žádným.
4. Spočítejte daň oběma způsoby. Paušálem i skutečnými výdaji, pak vyberte výhodnější. Přiznání musí podat i zaměstnanec s podepsaným prohlášením, pokud jeho ostatní příjmy včetně nájmu přesáhnou 20 000 Kč za rok (§ 38g zákona o daních z příjmů). Přiznání se podává do 3 měsíců po skončení roku, elektronicky do 4 měsíců a přes daňového poradce do 6 měsíců (§ 136 daňového řádu).
5. Vydělte čistý zisk celkovou pořizovací cenou. Výsledek porovnejte s tím, co by peníze vynesly jinde při podobném riziku.
6. Spočítejte i horší scénář. Neplatič, větší oprava nebo dva prázdné měsíce. Pokud by vás takový rok finančně ohrozil, vytvořte si rezervu.
7. Hlídejte, aby výnos nestagnoval. Strany si mohou ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 občanského zákoníku). Ujednání zařaďte do každé nové smlouvy. Jak nastavit výši nájmu, popisuje článek Jak stanovit nájemné.