Jak stanovit nájemné: cena pronájmu bytu podle trhu a stavu

Výše nájemného rozhoduje o dvou věcech: jak rychle byt pronajmete a kolik na něm za rok skutečně vyděláte. Nastavíte-li cenu příliš vysoko, byt stojí prázdný. Nastavíte-li ji příliš nízko, přicházíte o peníze po celou dobu nájmu. Tento návod popisuje postup, jak cenu odvodit z inzerátů, cenových map a stavu bytu. Ukazuje také, jak poznat, že jste se netrefili, a co s tím udělat.

Z čeho se výše nájemného skládá?

Nájemné je pevná částka za užívání bytu. Zálohy na služby, jako je teplo, voda nebo úklid společných prostor, se k ní připočítávají zvlášť. Podle občanského zákoníku strany nájemné ujednají pevnou částkou. Má se za to, že se sjednává za jeden měsíc (§ 2246 odst. 1 OZ).

Pro stanovení ceny z toho plynou tři praktické věci:

• Oddělte nájemné a zálohy. Zájemce porovnává celkovou měsíční platbu. Uveďte proto v inzerátu obě částky zvlášť a také jejich součet.
• Vybavení patří do nájemného. Pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a platby za služby, a to ani ve formě vkladu, ani jinak (§ 2251 odst. 2 OZ). Hodnotu nábytku nebo spotřebičů proto promítněte do výše nájemného, ne do samostatného poplatku.
• Paušál má u delších nájmů meze. Nájemné a služby lze ujednat jako paušál, který se nevyúčtovává. U nájmů delších než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou ale do paušálu nelze zahrnout teplo, teplou vodu, vodu a odvádění odpadních vod. Tyto služby se musí vždy vyúčtovat (§ 9 zákona č. 67/2013 Sb.).

Jak zjistit, za kolik se podobné byty skutečně pronajímají?

Nejspolehlivějším vodítkem jsou nájmy, které byly v okolí skutečně sjednány. Inzeráty a cenové mapy tento obraz doplňují, ale každý zdroj má svá omezení.

Inzeráty ukazují nabídkové ceny, ne sjednané. Sledujte je proto v čase. Byty, které z nabídky zmizí během pár dní, byly nejspíš naceněné správně nebo levně. Inzeráty, které visí týdny, případně opakovaně zlevňují, jsou přestřelené. Nejvyšší ceny v nabídce vám tak o trhu řeknou nejméně.

Cenové mapy a statistiky nájemného dávají rychlou představu o úrovni cen v lokalitě. Před použitím si ověřte dvě věci. Zaprvé, zda vycházejí z nabídkových, nebo ze sjednaných cen. Zadruhé, za jaké období a jak velké území data platí. Průměr za celou městskou část může zakrýt velký rozdíl mezi ulicí u metra a sídlištěm na okraji.

Sjednané nájmy zjistíte od sousedů, od pronajímatelů, které znáte, nebo z vlastních dřívějších smluv. Stejně postupuje i právo. Pokud se pro konkrétní byt zjišťuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, zjišťuje se posudkem znalce, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných (§ 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.). Doklady o srovnatelných nájmech si proto uschovejte. Můžete je později potřebovat při zvyšování nájemného.

Srovnatelný byt by se měl shodovat hlavně v těchto parametrech:

Porovnávejte cenu za metr čtvereční, ale jen mezi byty podobné velikosti.

Jak stav a vybavení bytu posouvají cenu?

Od středu srovnatelných cen se posunete nahoru nebo dolů podle toho, čím se váš byt liší. Obecné koeficienty neexistují. Velikost posunu závisí na lokalitě a na tom, kdo v ní typicky bydlí.

Buďte k bytu upřímní. Zájemce jej při prohlídce porovná s jinými byty, které viděl ten týden. Také načasování hraje roli. V univerzitních městech bývá poptávka silnější před začátkem akademického roku, jinde je trh rovnoměrnější.

Modelový příklad: Tři srovnatelné byty 2+kk o ploše kolem 55 m² ve stejné čtvrti se pronajaly za 17 500, 18 000 a 18 500 Kč měsíčně. Střed je 18 000 Kč. Váš byt má navíc balkon, ale je ve čtvrtém patře bez výtahu. Vlivy se zhruba vyruší, takže rozumná nabídková cena je kolem 18 000 Kč plus zálohy.

Proč se přestřelená cena nevyplatí?

Každý měsíc bez nájemce vás stojí celé nájemné a k tomu náklady, které za prázdný byt platíte sami. Vyšší cena to dohání jen pomalu a jen tehdy, když nájemce vydrží dostatečně dlouho.

Modelový příklad (tržní cena 18 000 Kč, náklady prázdného bytu 4 000 Kč měsíčně):

Varianta B ztrácí po prvním roce 26 000 Kč. Díky rozdílu 2 000 Kč měsíčně tuto ztrátu dožene až po dalších zhruba 13 měsících. Pokud se nájemce odstěhuje dřív, rozdíl už nedožene.

K tomu se přidávají méně viditelné ztráty:

• Menší okruh zájemců. Lidé si nabídky filtrují podle ceny. Byt nad jejich hranicí vůbec neuvidí.
• Horší výběr nájemce. Kvůli méně prohlídkám máte méně možností vybrat spolehlivého zájemce.
• Zatuchlý inzerát. Nabídka, která visí dlouho a postupně zlevňuje, působí podezřele. Zájemci pak čekají na další slevu nebo hledají vadu.

Kdy je nájemné naopak příliš nízké a proč to bolí?

Podstřelenou cenu poznáte podle toho, že se během prvních hodin ozve neobvykle mnoho lidí. Někteří nabízejí víc, než žádáte, nebo chtějí podepsat bez prohlídky. Problém je v tom, že nízké nájemné se po podpisu smlouvy opravuje obtížně.

Nájemné nemůžete jednostranně zvýšit jen proto, že jste se spletli. Máte tyto možnosti:

1. Doložka ve smlouvě. Strany si mohou ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 OZ). Způsob výpočtu si určíte sami, v praxi se často váže na inflaci.
2. Zákonný postup. Pokud si strany zvyšování neujednaly ani ho výslovně nevyloučily, můžete písemně navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Toto zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %. K návrhu podanému dříve než po 12 měsících bez zvýšení se nepřihlíží (§ 2249 odst. 1 OZ).
3. Dohoda s nájemcem, která ale závisí na jeho ochotě.

Na výši nájemného navíc závisí i jistota. Peněžitá jistota a případná smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 OZ). Nižší nájemné tak znamená i nižší možné zajištění.

Jak poznat správnou cenu podle reakcí na inzerát?

Trh vám odpověď dá během prvních dní nabídky. Správně nastavená cena přináší průběžný zájem, rozumný počet prohlídek a vážné zájemce, kteří se ptají na podmínky, ne na slevu.

Pokud cenu snižujete, udělejte to jedním znatelným krokem. Několik drobných slev za sebou působí jako nejistota a zájemci začnou čekat na další.

Jak to zvládnout sami

1. Popište svůj byt v číslech: plocha, dispozice, patro, výtah, stav, vybavení, balkon, sklep, parkování a aktuální výše záloh na služby.
2. Vyberte srovnatelné byty ve stejné čtvrti a podobné velikosti. Několik týdnů si u nich zapisujte cenu, datum zveřejnění, případné slevy a datum stažení inzerátu.
3. Doplňte cenové mapy a statistiky. U každého zdroje si poznamenejte, zda jde o nabídkové, nebo sjednané ceny a za jaké období.
4. Zjistěte skutečně sjednané nájmy. Snažte se získat alespoň tři doložitelné údaje a uschovejte je.
5. Spočítejte střed ceny za m² u srovnatelných bytů a posuňte ho podle rozdílů ve stavu a vybavení.
6. Stanovte nabídkovou cenu a spodní hranici, pod kterou nepůjdete. V inzerátu uveďte zvlášť nájemné, zálohy i jejich součet.
7. První dny po zveřejnění vyhodnocujte reakce podle tabulky výše a podle potřeby cenu jednou upravte.
8. Ve smlouvě ujednejte nájemné pevnou částkou za měsíc a jeho splatnost. Doplňte doložku o každoročním zvyšování a jistotu v zákonných mezích. Nájemné se podle zákona platí předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne platebního období, pokud si nesjednáte den pozdější (§ 2251 odst. 1 OZ).