Drobné opravy od 1. 1. 2026: nové limity, které platí nájemník

Od 1. 1. 2026 platí vyšší limity pro drobné opravy, které v bytě hradí nájemník. Jedna oprava smí stát až 1 500 Kč a roční součet až 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Níže najdete, co se změnilo, které opravy patří nájemníkovi bez ohledu na cenu a jak oba limity spočítat. Dozvíte se také, kde začíná vaše povinnost pronajímatele a jak si celou agendu nastavit, aby nevznikaly spory.

Co se od 1. 1. 2026 změnilo u drobných oprav?

Zvýšily se oba limity v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., tedy limit na jednu opravu i roční strop. Změnu přineslo nařízení vlády č. 493/2025 Sb.

Základní pravidlo zůstává stejné. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 občanského zákoníku). Nařízení vlády určuje, co se za drobnou opravu považuje.

Oprava je drobná, pokud splní jedno ze dvou kritérií:

• je uvedená ve věcném výčtu, nebo
• nepřesáhne limit nákladů.

Pro součet všech drobných oprav pak platí roční strop.

Které opravy platí nájemník bez ohledu na cenu?

Nájemník platí opravy uvedené ve věcném vymezení v § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.. U nich nerozhoduje, kolik jednotlivá oprava stojí.

Mezi tyto opravy patří mimo jiné:

• opravy vodovodních výtoků, baterií a sprch,
• opravy umyvadel a dřezů,
• opravy sporáků a kuchyňských linek,
• výměny zámků a opravy kování a klik,
• opravy vypínačů a zásuvek,
• výměny zdrojů světla.

Výčet v § 4 je delší. Tady jsou jen položky, se kterými se pronajímatelé setkávají nejčastěji. Když se s nájemníkem neshodnete, otevřete si aktuální znění nařízení a ověřte, zda tam konkrétní oprava je.

Radiátory a rozvody ústředního topení nařízení výslovně vyjímá. Za drobné opravy se nepovažují, ani když jde o malou částku. Hradíte je vy.

Výčet také rozlišuje opravy a výměny. U zámků a zdrojů světla mluví o výměně, u baterií, sporáků nebo kuchyňských linek o opravě. Výměna celého spotřebiče nebo celé linky je jiná situace než jejich oprava. V nejasných případech se s nájemníkem dohodněte písemně dřív, než se cokoli objedná.

Jak funguje limit 1 500 Kč za jednu opravu?

Oprava, která ve věcném výčtu není, je drobná, pokud její náklad nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5). Náklady na dopravu se do limitu nezapočítávají, ale hradí je nájemník.

Modelový příklad 1: Řemeslník provede opravu, která ve výčtu není. Oprava stojí 1 300 Kč a doprava 400 Kč.

• Pro limit rozhoduje jen částka 1 300 Kč, takže jde o drobnou opravu.
• Nájemník zaplatí celkem 1 700 Kč, tedy opravu i dopravu.

Modelový příklad 2: Stejná oprava stojí 1 800 Kč bez dopravy.

• Limit je překročený, takže podle výše nákladů nejde o drobnou opravu.
• Opravu hradí pronajímatel.

Jedna oprava zůstává jednou opravou, i když řemeslník vystaví dva doklady. Umělé dělení na menší částky vede ke sporům a nevyplácí se ani jedné straně.

Jak spočítat roční limit 150 Kč za m²?

Podlahovou plochu bytu vynásobte částkou 150 Kč. Když součet nákladů na drobné opravy v kalendářním roce tuto částku přesáhne, další opravy v témže roce se za drobné nepovažují (§ 6 odst. 1). Doprava se ani tady nezapočítává a platí ji nájemník.

Při výpočtu myslete na tři věci:

• Počítá se kalendářní rok. Limit se nesleduje od podpisu smlouvy, ale od 1. ledna do 31. prosince.
• Do součtu patří všechny drobné opravy. Započítávají se opravy z věcného výčtu i opravy do 1 500 Kč.
• Rozhoduje plocha podle nařízení. Jak se do podlahové plochy započítávají balkony, lodžie, sklepy a podobné prostory, stanoví nařízení. Vycházejte z jeho znění, ne z plochy uvedené v inzerátu.

Modelový příklad 3: Byt má 50 m², roční limit je tedy 7 500 Kč. Během roku proběhnou tyto drobné opravy:

Po září součet přesáhl 7 500 Kč. Když se v listopadu porouchá vypínač, oprava už v tomto roce drobnou opravou není a hradí ji pronajímatel.

Jak naložit s opravou, kterou se limit překročí, není z textu nařízení na první pohled jednoznačné. Takovou situaci je rozumné vyřešit s nájemníkem dohodou a zapsat ji.

Kde končí povinnost nájemníka a začíná vaše?

Všechno, co není běžnou údržbou ani drobnou opravou, hradíte vy jako pronajímatel. Ze zákona musíte udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

Limity drobných oprav řeší opravy související s běžným užíváním bytu. Pokud nájemník závadu způsobil neopatrností nebo nad rámec běžného užívání, jde o jinou otázku, totiž o náhradu škody. Tu limity drobných oprav neomezují.

Přístup do bytu. Opravy, které jsou vaše, potřebujete provést. Nájemník vám musí umožnit přístup v nezbytném rozsahu, pokud ho v přiměřené době předem ohlásíte. Bez oznámení smíte do bytu jen tehdy, když je nutné zabránit škodě nebo hrozí nebezpečí z prodlení (§ 2219 odst. 1).

Konec nájmu. Nájemník odevzdává byt ve stavu, v jakém ho převzal. Nepočítá se běžné opotřebení a vady, které musí odstranit pronajímatel (§ 2293 odst. 1). Pokud nájemník neprovedl drobné opravy, které mu příslušely, můžete si to, co vám z nájmu dluží, započíst proti jistotě (§ 2254 odst. 2). Podrobnosti najdete v článku Kauce u pronájmu bytu: kolik smí být a co z ní můžete strhnout.

Můžete si ve smlouvě ujednat, že nájemník zaplatí víc?

U běžného nájmu bytu k bydlení s tím nepočítejte. K ujednáním, která zkracují nájemcova práva podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu, se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1). Nepřihlíží se ani k ujednání, které nájemci ukládá povinnost zjevně nepřiměřenou vzhledem k okolnostem (§ 2239 odst. 1).

Modelový příklad 4: Smlouva obsahuje větu „Nájemce hradí veškeré opravy do 5 000 Kč“. Taková věta vám nepomůže. Když se nájemník ohradí, opravu nad zákonný rámec stejně zaplatíte vy. Navíc s ním budete ve sporu.

Ochranná pravidla se nepoužijí, pokud byt přenecháváte k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2). Jak daleko lze v takové smlouvě jít, závisí na jejím konkrétním znění. Vyplatí se to konzultovat s advokátem.

Smluvně si naopak můžete upravit postup, pokud nájemníkovi neubírá práva. Například:

• jak a v jaké lhůtě nájemník hlásí závady,
• kdo zajišťuje řemeslníka,
• jak nájemník dokládá náklady.

Pokud vaše starší smlouva uvádí konkrétní částky z doby před rokem 2026, nechte ji posoudit. Výsledek záleží na přesném znění. Do nových smluv je praktičtější napsat odkaz na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. v platném znění než pevné částky.

Jak to zvládnout sami

1. Projděte nájemní smlouvy. U každého bytu zjistěte, zda smlouva uvádí pevné částky, nebo odkazuje na nařízení. Nejasná ustanovení si poznamenejte k posouzení.
2. Spočítejte roční limit. Podlahovou plochu podle nařízení vynásobte částkou 150 Kč. Výsledek pošlete nájemníkovi písemně, například e-mailem, ať oba pracujete se stejným číslem.
3. Zaveďte evidenci oprav. U každé opravy zapište datum, popis, kategorii (věcný výčet, nebo do 1 500 Kč), náklad bez dopravy, dopravu a kdo zaplatil. Přiložte doklad. Stačí jednoduchá sdílená tabulka.
4. Domluvte pravidlo hlášení. Opravy mimo výčet s odhadem nad 1 500 Kč a opravy radiátorů nebo topení vám má nájemník nahlásit dřív, než objedná řemeslníka. Předejdete tak sporům o to, kdo platí.
5. Žádejte doklady. Bez dokladů nelze ověřit, kolik z ročního limitu je vyčerpáno.
6. Hlídejte součet během roku. Když se blíží limit, upozorněte nájemníka, že další opravy v tomto roce jdou za vámi. Návštěvu kvůli opravě vždy ohlaste předem.
7. Při skončení nájmu porovnejte stav bytu s předávacím protokolem. Neprovedené drobné opravy vyčíslete a uveďte je v písemném vyúčtování jistoty.