Nájemné v Praze: jak se liší čtvrti a typy nájemníků

Nájemné v Praze se mezi čtvrtěmi liší výrazně. Neliší se ale jen cena, ale i to, kdo do bytu přijde, jak dlouho v něm zůstane a co bude od vás čekat. Byt u technické univerzity si nejspíš pronajmou jiní lidé než byt na sídlišti s dobrou školou nebo byt v centru. Článek popisuje, jaké typy nájemníků jednotlivé části Prahy přitahují, jak to ovlivní cenu a obměnu a jak podle toho nastavit smlouvu.

Kolik stojí nájem v Praze a kde najít aktuální čísla?

Jedna platná částka pro celou Prahu neexistuje. Cena konkrétního bytu závisí na čtvrti, dostupnosti metra, velikosti, stavu, vybavení a na tom, zda je v nájemném zahrnuta i část služeb.

Konkrétní ceny za jednotlivé čtvrti tu záměrně neuvádíme. Pražský trh se rychle mění a různé zdroje počítají průměr různě. Když budete pracovat s jakýmkoli číslem, ověřte si u něj:

• Datum. Údaj starší než několik měsíců může být mimo realitu.
• Typ ceny. Nabídková cena z inzerátů bývá vyšší než nájemné, které se nakonec sjedná.
• Jednotku. Cena za m² je pro srovnání bytů různé velikosti užitečnější než cena za byt. Menší byty, typicky 1+kk, ale mívají vyšší cenu za m² než velké byty.
• Co je v ceně. Nájemné bez služeb a nájemné včetně záloh na energie nelze přímo srovnávat.
• Lokalitu. Průměr za celý městský obvod často spojuje velmi odlišná místa, například starou zástavbu u metra a okrajové sídliště.

Pro vlastní byt je nejspolehlivější srovnání s několika podobnými byty ve stejné části čtvrti. Stejnou logiku zná i zákon. Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě se pro konkrétní byt zjišťuje posudkem znalce, nebo doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných (§ 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.). Podrobný postup stanovení ceny najdete v článku Jak stanovit nájemné.

Které pražské čtvrti vyhledávají studenti a co to znamená pro pronajímatele?

Studenti hledají byty hlavně v dosahu fakult a dobré MHD. Platí méně za osobu, protože často bydlí ve více lidech. Počítejte proto s častější obměnou a se sezónností.

Typicky jde o okolí Dejvic (ČVUT, VŠCHT), Suchdolu (ČZU), Žižkova (VŠE) a Nového Města s Albertovem (fakulty Univerzity Karlovy). Hledají ale i dál od centra, pokud mají přímé spojení metrem nebo tramvají.

Co z toho plyne:

• Sezóna. Poptávka obvykle vrcholí před začátkem akademického roku. Když vám nájem končí v zimě, hledání může trvat déle.
• Spolubydlení. Byt často sdílí několik lidí. Ve smlouvě si můžete vyhradit souhlas s přijetím nového člena domácnosti. To však neplatí pro osobu blízkou a další případy zvláštního zřetele hodné. Můžete také požadovat, aby v bytě žil jen počet osob přiměřený jeho velikosti (§ 2272 odst. 2 a 3 OZ).
• Počet osob. Nájemce musí zvýšení počtu osob oznámit bez zbytečného odkladu. Pokud to neudělá ani do dvou měsíců, má se za to, že závažně porušil svou povinnost (§ 2272 odst. 1 OZ).
• Podnájem pokoje. Nájemce, který v bytě sám trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu i bez vašeho souhlasu (§ 2274 OZ). Pokud v bytě trvale nebydlí, potřebuje váš písemný souhlas. Když se k písemné žádosti nevyjádříte do jednoho měsíce, souhlas se považuje za daný, ledaže byl ujednán zákaz podnájmu (§ 2275 a 2276 OZ).
• Jistota. Peněžitá jistota a případná smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 OZ). Další vratné poplatky požadovat nesmíte. Pronajímatel smí chtít jen nájemné a platby za služby (§ 2251 odst. 2 OZ).

Kde bydlí expati a jak se to promítá do smlouvy?

Zahraniční pracovníci se často soustředí na Vinohrady, Karlín, Holešovice, Smíchov, Dejvice a Bubeneč. Obvykle chtějí zařízený byt v dobrém stavu a jsou ochotni zaplatit vyšší nájemné. Jejich pobyt ale bývá časově omezený.

Na co se připravit:

• Vybavení a stav. Očekává se kompletně zařízený byt, funkční spotřebiče a rychlá reakce na závady.
• Jazyk smlouvy. Smlouva se často uzavírá dvojjazyčně. Stanovte, která jazyková verze má přednost. Nájemní smlouva k bytu vyžaduje písemnou formu (§ 2237 OZ).
• Předčasný odchod. Pracovní přidělení může skončit dřív. Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely, natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 OZ). Počítejte s tím při plánování příjmu.
• Paušál. Expati často chtějí platit jednu pevnou částku. Paušál je možný, ale u nájmů delších než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou do něj nelze zahrnout teplo, teplou vodu, vodu a odvádění odpadních vod. Tyto služby se musí vyúčtovat (§ 9 zákona č. 67/2013 Sb.).
• Nájemcem je firma. Pokud byt najímá zaměstnavatel pro svého pracovníka, nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem. Taková situace má svá specifika.

Proč rodiny hledají jinde a čím jsou pro pronajímatele specifické?

Rodiny dávají přednost větším bytům v klidnějších čtvrtích se školami, zelení a parkováním. Typicky jde o části Prahy 4, 5, 6, 9, 10 nebo okrajová sídliště s metrem. Nájemné za m² tu bývá nižší než v centru, nájmy ale trvají déle a obměna je řidší.

Co to znamená v praxi:

• Delší nájem a nižší náklady na obměnu. Méně často hledáte nájemníka a byt méně často stojí prázdný.
• Větší opotřebení. Při odchodu vrací nájemce byt ve stavu, v jakém ho převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání (§ 2293 odst. 1 OZ). U rodiny je „běžné“ opotřebení po několika letech větší. Pečlivý předávací protokol s fotkami je proto nutnost.
• Zvyšování nájemného. Pokud počítáte s nájmem na roky, ujednejte ve smlouvě každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 OZ). Bez tohoto ujednání se postupuje podle zákonného mechanismu, který popisuje článek Zvýšení nájemného podle § 2249.
• Konec smlouvy na dobu určitou. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň tři měsíce po skončení nájmu a vy ho v té době písemně nevyzvete k odchodu, platí, že nájem byl znovu ujednán na stejnou dobu, nejvýše na dva roky (§ 2285 OZ).

Co platí pro centrum Prahy a krátkodobé pronájmy?

Historické centrum, hlavně Praha 1, má vysoké nájemné, ale méně klasických dlouhodobých nájemníků. Část bytů slouží turistům. Krátkodobý pronájem se řídí jinými pravidly než běžný nájem bytu.

Zvláštní ustanovení chránící nájemce bytu se nepoužijí, pokud se byt přenechává k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 OZ). Nájem bytu je osvobozen od DPH. Výjimkou je mimo jiné krátkodobý nájem trvající nepřetržitě nejvýše 48 hodin a ubytovací služby (§ 56a zákona o DPH). Pokud o krátkodobém režimu uvažujete, ověřte si u daňového poradce dopady na DPH a daně. Zjistěte si také aktuální pravidla domu a obce, protože pravidla pro krátkodobé ubytování se vyvíjejí.

Jak se typ nájemníka promítne do ceny a obměny?

Typ nájemníka ovlivní nejen výši nájemného, ale i to, kolik měsíců v roce byt skutečně vydělává. Přehled níže je orientační. Konkrétní byt se může chovat jinak.

Modelový příklad: Byt s měsíčním nájemným 20 000 Kč, který jednou za rok stojí měsíc prázdný, vydělá ročně 220 000 Kč místo 240 000 Kč. Přijdete tedy zhruba o 8 % ročního příjmu. Pokud byste nájemné snížili o 1 000 Kč a byt se díky tomu pronajal hned, vydělal by 228 000 Kč. Čísla jsou ilustrativní. Skutečný výsledek závisí na tom, jak rychle se byt ve vaší čtvrti a sezóně pronajímá.

U častější obměny počítejte i s náklady na inzerci, prohlídky a drobné úpravy mezi nájemníky. V posledních třech měsících před známým koncem nájmu musí nájemce umožnit prohlídku bytu zájemcům, v nezbytném rozsahu a za přítomnosti nájemce i pronajímatele. Návštěvu musíte oznámit v přiměřené době předem (§ 2233 OZ). Díky tomu můžete nového nájemníka hledat ještě před odchodem stávajícího a zkrátit dobu, kdy byt stojí prázdný.

Jak to zvládnout sami

1. Určete, kdo je ve vaší čtvrti nejpravděpodobnější nájemník. Zohledněte blízkost škol, fakult, firem a metra a také velikost a stav bytu.
2. Zjistěte aktuální cenu. Najděte alespoň tři srovnatelné byty ve stejné části čtvrti, poznamenejte si datum a to, zda je cena se službami, nebo bez nich.
3. Připravte byt pro cílovou skupinu. Pro studenty volte odolné vybavení. Expati čekají kompletní zařízení. Pro rodiny je důležitý úložný prostor a dobrý stav kuchyně a koupelny.
4. Upravte smlouvu. Doplňte ujednání o počtu osob a souhlasu s novými členy domácnosti, o podnájmu, o zvyšování nájemného a případně o paušálu v zákonných mezích.
5. Načasujte inzerci. U studentských bytů počítejte se sezónou. U ostatních využijte prohlídky v posledních třech měsících před koncem nájmu.
6. Předejte byt protokolárně. Sepište stav bytu, měřidla a vybavení a vše nafoťte.
7. Splňte oznamovací povinnost. Jméno a bydliště nájemníka a počet osob v domácnosti oznamte správci domu nebo SVJ (§ 1177 OZ).
8. Hlídejte termíny. Zapište si konec smlouvy na dobu určitou a datum, kdy můžete podle smlouvy zvýšit nájemné.

Pokud nechcete hledání nájemníků a obměnu řešit sami, můžete tyto kroky svěřit správcovské firmě, například Renta365. Postup výše ale funguje i bez ní.