Daň z pronájmu bytu: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

Každý pronajímatel před podáním přiznání řeší stejnou otázku: odečíst od nájemného paušál 30 %, nebo sepsat skutečné náklady? Rozdíl na dani může být zanedbatelný, ale také desítky tisíc korun ročně. Rozhoduje hlavně to, zda byt odepisujete a zda ho splácíte úvěrem. Níže najdete srovnání obou způsobů na modelovém bytě a přehled, kdo musí přiznání podat a do kdy. Na konci je postup, podle kterého si výpočet uděláte sami.

Jak se daní příjmy z pronájmu bytu?

Pokud byt pronajímáte jako soukromá osoba, daníte příjmy zpravidla jako příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmů odečtete výdaje. Z rozdílu, tedy ze základu daně, zaplatíte daň ve výši 15 %, u vysokých základů 23 %.

Podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb. se takto daní příjmy z nájmu bytů a dalších nemovitých věcí. Platí to ale jen tehdy, pokud nejde o příjmy ze závislé činnosti, ze samostatné činnosti nebo z kapitálového majetku. Pokud byt pronajímáte v rámci podnikání nebo poskytujete ubytovací služby, můžete se dostat do jiné kategorie příjmů s jinými pravidly. Týká se to i pojistného. U běžného dlouhodobého nájmu bytu se tím obvykle zabývat nemusíte.

Příjmy z nájmu podle § 9 nezakládají povinnost platit sociální a zdravotní pojištění, jako je tomu u podnikání. Řešíte jen daň z příjmů.

Sazba daně. Podle § 16 odst. 1 zákona o daních z příjmů činí sazba 15 % z části základu daně do 36násobku průměrné mzdy. Z části nad tuto hranici činí 23 %. Průměrná mzda se pro tento účel stanovuje každý rok, proto se hranice v korunách mění. Posuzuje se celkový základ daně, tedy příjmy z nájmu spolu s dalšími příjmy, například ze zaměstnání. Pokud nemáte vysoké další příjmy, obvykle se vás týká jen sazba 15 %.

Co se počítá do příjmů. Základem je přijaté nájemné. Sporný bývá postup u plateb za služby, které od nájemce vybíráte a přeposíláte dál, typicky do společenství vlastníků. Tuto otázku si ověřte u správce daně nebo daňového poradce. Při paušálu má větší dopad, protože z těchto plateb pak zaplatíte daň, i když vám ve skutečnosti nezůstanou.

A co DPH? Nájem bytu je podle § 56a odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. osvobozen od DPH. Výjimkou je mimo jiné krátkodobý nájem trvající nepřetržitě nejvýše 48 hodin, ubytovací služby a nájem parkovacích míst (§ 56a odst. 2). Pokud pronajímáte jen byty dlouhodobě, plátcem DPH se nestanete ani při obratu nad 2 000 000 Kč. Taková plnění jsou totiž bez nároku na odpočet daně (§ 6 odst. 1 a 3 zákona o DPH).

Kdo musí podat daňové přiznání k příjmům z pronájmu?

Přiznání musí podat každý, jehož roční zdanitelné příjmy přesáhly 50 000 Kč. Zaměstnanec s podepsaným prohlášením u zaměstnavatele ho podávat nemusí, pokud jeho ostatní příjmy včetně nájmu nepřesáhly 20 000 Kč.

Obě hranice vycházejí z § 38g odst. 1 a 2 zákona o daních z příjmů. V obou případech jde o příjmy, ne o zisk po odečtení výdajů. Pokud vybíráte nájemné 5 000 Kč měsíčně (modelový příklad), máte ročně příjem 60 000 Kč. Přiznání tedy podáváte i tehdy, když daň po odečtení výdajů vyjde nízká nebo nulová.

Nejčastější situace:

Pokud pobíráte důchod nebo jiné příjmy, rozhoduje, zda jsou zdanitelné, nebo od daně osvobozené. Které příjmy zákon osvobozuje, si ověřte předem. Právě na tom záleží, zda hranici 50 000 Kč překročíte.

Manželé. Pokud byt patří do společného jmění manželů, zdaňují se příjmy z nájmu jen u jednoho z nich (§ 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů). Stejný manžel uvede i výdaje. Než přiznání podáte, zvažte, u koho vyjde daňová situace lépe, například podle výše jeho ostatních příjmů.

Podílové spoluvlastnictví. Pokud byt vlastníte s někým jiným než s manželem, například se sourozencem, pravidlo pro manžele se nepoužije. Každý spoluvlastník řeší svůj podíl na příjmech a výdajích ve svém přiznání.

Do kdy podat přiznání za rok 2026?

Přiznání za kalendářní rok se podává do 3 měsíců po jeho skončení. Při elektronickém podání máte 4 měsíce, při podání přes daňového poradce 6 měsíců.

Lhůty stanoví § 136 odst. 1 a 2 zákona č. 280/2009 Sb. (daňový řád). Přiznání za rok 2026 tedy budete podávat v roce 2027:

Na co si dát pozor:

• Delší lhůta u poradce platí jen za podmínek, které stanoví zákon. Mimo jiné musí mít poradce plnou moc a správce daně ji musí mít včas k dispozici. Poradce proto neoslovujte na poslední chvíli.
• Datová schránka. Pokud ji máte, zákon vám může ukládat podávat přiznání elektronicky. Ověřte si, zda se vás to týká.
• Splatnost daně. Daň zaplaťte ve lhůtě, kterou pro splatnost stanoví zákon. Ověřte si ji současně s lhůtou pro podání.
• Rok 2025. Lhůty za rok 2025 k dnešnímu dni uplynuly. Pokud jste přiznání k příjmům z nájmu za rok 2025 nepodali, udělejte to co nejdříve. S prodlením zákon spojuje sankce, které rostou s časem.

Jak funguje paušál 30 % u pronájmu bytu?

Místo skutečných nákladů odečtete od příjmů z nájmu pevných 30 %. Nemusíte dokládat žádné výdaje. Paušál ale nahrazuje všechny výdaje související s nájmem, takže k němu nic dalšího nepřičtete.

Podle § 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů můžete místo skutečných výdajů uplatnit paušál 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však 600 000 Kč. Strop se vás týká až při příjmech z nájmu 2 000 000 Kč za rok. Pro většinu pronajímatelů jednoho nebo několika bytů tedy nehraje roli.

Zákon ke způsobu uplatnění výdajů říká dvě věci, které se často přehlížejí:

1. Paušál zahrnuje veškeré výdaje související s nájmem. Pokud zvolíte paušál, nemůžete k němu přidat úroky z hypotéky, odpisy ani fakturu za novou kuchyň.
2. Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit. Pokud podáte přiznání s paušálem a později zjistíte, že by se skutečné výdaje vyplatily víc, za daný rok už to nezměníte. Totéž platí obráceně.

Volbu děláte v přiznání za konkrétní rok. Mezi jednotlivými roky ji změnit můžete, přechod má ale dopady zejména na odpisy. Pokud jste roky uplatňovali paušál a pak přejdete na skutečné výdaje, zákon stanoví, jak se s odpisy za roky s paušálem naloží. Nezačínáte odpisovat od nuly, jako by paušál nikdy nebyl. Před změnou si proto dopad spočítejte.

Výhody paušálu:

• Nemusíte sbírat a archivovat doklady o výdajích.
• Výpočet je jednoduchý a obtížně se v něm splete.
• Vyplatí se, když máte nízké skutečné náklady.

Nevýhody paušálu:

• Neodečtete úroky z úvěru ani odpisy, což u bytu na hypotéku bývá největší položka.
• Pokud v daném roce proběhla větší oprava, nepromítne se do daně.
• Pokud do příjmů zahrnujete i platby za služby, daníte 70 % peněz, které ve skutečnosti jen přeposíláte dál.

Co můžete uplatnit jako skutečné výdaje?

Uplatnit můžete náklady, které prokazatelně souvisejí s pronajímaným bytem a máte k nim doklad. Typicky jde o odpisy, opravy, úroky z úvěru na pořízení bytu, platby do společenství vlastníků, pojištění a daň z nemovitých věcí.

Přehled hlavních položek:

Odpisy. Byt je hmotný majetek, jehož cenu neodečtete najednou v roce koupě. Uplatňujete ji postupně formou odpisů po dobu, kterou stanoví zákon. Odpisovat může jen vlastník. Pozemek, respektive podíl na něm, se neodpisuje. Výši ročního odpisu určuje vstupní cena, zařazení majetku a zvolená metoda odpisování. U bytu koupeného v posledních letech bývají odpisy významnou položkou. Pokud byt nemůžete nebo nechcete odepisovat, skutečné výdaje se vyplácejí méně.

Opravy a údržba. Oprava odstraňuje opotřebení nebo poškození a vrací věc do původního stavu. Výdaj za ni uplatníte v roce, kdy jste ji zaplatili. Příkladem je výměna poškozené vodovodní baterie za obdobnou nebo oprava prasklého potrubí. Pozor na rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením. Za technické zhodnocení se považuje nástavba, přístavba, modernizace nebo rekonstrukce, která mění účel nebo technické parametry věci a přesáhne limit stanovený zákonem. Takový výdaj neodečtete najednou, ale zvýší vstupní cenu bytu a uplatňujete ho postupně v odpisech. Pokud plánujete větší zásah, například kompletní rekonstrukci koupelny nebo nové rozvody, zjistěte si předem, do které kategorie spadá.

Drobné opravy nejsou vaším výdajem. Podle § 2257 občanského zákoníku provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu nájemce. Od 1. 1. 2026 se za drobnou opravu podle výše nákladů považuje oprava s nákladem do 1 500 Kč, přičemž náklady na dopravu se nezapočítávají (§ 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb.). Pokud drobnou opravu zaplatí nájemce, výdajem pronajímatele není. Pokud ji z vlastní vůle zaplatíte vy, zvažte, zda má smysl ji v přiznání uplatňovat, a hlavně si ji doložte.

Úroky z úvěru. Úroky z hypotéky nebo jiného úvěru, kterým jste pronajímaný byt pořídili, můžete obecně uplatnit jako výdaj. Výdajem jsou jen úroky, ne splátky jistiny. Stejné úroky nemůžete zároveň uplatnit jako odpočet na vlastní bydlení. Pronajímaný byt vaším bydlením není. Úroky vám doloží banka v ročním potvrzení.

Platby do společenství vlastníků. Příspěvky na správu domu a pozemku (fond oprav) a odměny správce domu obvykle patří mezi výdaje. Zálohy na služby, které přeúčtováváte nájemci, řešte ve vazbě na to, jak s platbami za služby naložíte v příjmech. Jde o stejnou otázku z druhé strany.

Další běžné výdaje:

• pojištění bytu,
• daň z nemovitých věcí,
• poplatky za inzerci a služby spojené s pronájmem, například správu bytu,
• vybavení bytu, které nájemci pronajímáte (drobné vybavení jednorázově, dražší kusy podle pravidel pro odpisy),
• poplatek za odpady, pokud ho za prázdný byt platíte jako vlastník.

Co výdajem není:

• pořizovací cena bytu uplatněná najednou,
• splátky jistiny úvěru,
• osobní náklady, které s nájmem nesouvisejí,
• náklady, ke kterým nemáte doklad.

Pokud zvolíte skutečné výdaje, veďte si záznamy o příjmech a výdajích a doklady uchovávejte po dobu, kterou stanoví zákon. Správce daně vás může vyzvat, abyste výdaje prokázali. Neprokázaný výdaj vám neuzná.

Paušál, nebo skutečné výdaje: jak to vyjde na modelovém bytě?

Rozdíl mezi oběma způsoby závisí hlavně na odpisech a úrocích. Na stejném bytě může paušál vyjít o několik tisíc korun lépe, nebo naopak o více než deset tisíc hůř.

Modelový příklad. Všechny částky jsou ilustrativní a neodpovídají žádnému konkrétnímu bytu:

• byt 2+kk, nájemné 18 000 Kč měsíčně, tedy příjem 216 000 Kč za rok,
• platby za služby pro zjednodušení do příjmů ani výdajů nezahrnujeme,
• pronajímatel nemá vysoké další příjmy, počítáme tedy se sazbou 15 % (§ 16 odst. 1 zákona o daních z příjmů),
• daň uvádíme před slevami, protože slevy závisejí na celkové situaci poplatníka.

Srovnáváme tři varianty:

• Varianta A: byt koupený bez úvěru, který pronajímatel odepisuje.
• Varianta B: stejný byt, ale pořízený na hypotéku.
• Varianta C: splacený byt, u něhož pronajímatel odpisy neuplatňuje, například proto, že byl pořízen dávno a je už odepsaný.

Modelové skutečné výdaje za rok (Kč):

Srovnání s paušálem (Kč):

Co z modelu plyne:

• Varianta A: skutečné výdaje vyjdou jen o 810 Kč lépe. Za tu cenu musíte vést evidenci, schovávat doklady a počítat odpisy. Rozhodnutí závisí i na tom, jak se vám náklady vyvíjejí v dalších letech. Pokud plánujete větší opravu, skutečné výdaje se v tom roce mohou vyplatit výrazněji.
• Varianta B: úroky rozhodují. Skutečné výdaje ušetří v modelu přes 15 000 Kč ročně. U bytu v prvních letech splácení hypotéky bývá tento rozdíl největší, protože úroková část splátek je tehdy vysoká.
• Varianta C: bez odpisů a úroků vychází lépe paušál, a to bez jakékoli administrativy.

Hraniční bod je jednoduchý: skutečné výdaje se vyplatí, pokud přesáhnou 30 % příjmů z nájmu. V modelu je to 64 800 Kč za rok. Pokud máte skutečné výdaje těsně kolem této hranice, rozhoduje spíš to, kolik práce vám stojí jejich evidence.

Kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje?

Paušál se obvykle vyplatí u splaceného bytu bez odpisů a s nízkými provozními náklady. Skutečné výdaje se obvykle vyplatí u bytu na úvěr, u nedávno koupeného bytu, který odepisujete, a v roce s velkou opravou.

Orientační přehled:

Při rozhodování zvažte ještě tyto okolnosti:

• Dlouhodobý pohled. Volba v jednom roce ovlivňuje odpisy v dalších letech. Přecházení mezi paušálem a skutečnými výdaji rok od roku vám může zkomplikovat evidenci. Pokud máte byt na hypotéku, rozmyslete si strategii na několik let dopředu.
• Ztráta. Pokud skutečné výdaje převýší příjmy, vznikne ztráta. Zákon omezuje, jak s ní lze naložit. S ostatními příjmy ji automaticky nezapočtete. Pokud se ztrátě blížíte, ověřte si pravidla předem.
• Zdražení nebo změna nájemného mění poměr mezi paušálem a skutečnými výdaji. Každý rok si proto spočítejte obojí znovu.

Jak to zvládnout sami

Následující postup použijte každý rok, ideálně v lednu nebo únoru, abyste měli čas na případné dotazy:

1. Sečtěte příjmy z nájmu za rok. Vyjděte z výpisů z účtu, ne ze smlouvy. Rozhodují skutečně přijaté platby. Rozhodněte, jak naložíte s platbami za služby, a držte se toho konzistentně.
2. Zkontrolujte, zda musíte podat přiznání. Porovnejte své zdanitelné příjmy s hranicemi 50 000 Kč a 20 000 Kč (pro zaměstnance s prohlášením).
3. U manželů rozhodněte, kdo příjmy zdaní. Při společném jmění je uvádí jen jeden z vás.
4. Spočítejte paušál. Příjmy z nájmu × 0,30.
5. Sepište skutečné výdaje. Projděte výpisy z účtu, potvrzení banky o zaplacených úrocích, předpis plateb do SVJ, pojistnou smlouvu, rozhodnutí o dani z nemovitých věcí a faktury za opravy. U větších prací ověřte, zda nejde o technické zhodnocení.
6. Doplňte odpisy. Pokud byt odepisujete, vezměte částku z vlastní evidence odpisů. Pokud s odpisy teprve začínáte, nechte si vstupní cenu a způsob odpisování ověřit, protože chyba se táhne mnoho let.
7. Porovnejte obě varianty. Vyberte tu s nižším základem daně. Pokud je rozdíl malý, zohledněte i administrativu a plány na další roky.
8. Vyplňte přiznání. Příjmy z nájmu se uvádějí v příloze přiznání určené pro příjmy z nájmu. Elektronicky ho podáte přes portál finanční správy a získáte tak delší lhůtu.
9. Podejte přiznání a zaplaťte daň včas. Papírově do 3 měsíců po skončení roku, elektronicky do 4 měsíců, přes poradce do 6 měsíců.
10. Založte si doklady. Pokud jste uplatnili skutečné výdaje, uchovejte všechny doklady a evidenci. Založte si rovnou složku na další rok a doklady do ní ukládejte průběžně, ne až v březnu.

U složitějších situací, jako jsou technické zhodnocení, přechod z paušálu na skutečné výdaje nebo ztráta, se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Tento text je obecný návod a individuální daňovou radu nenahrazuje.