Změny pro pronajímatele 2026: co platí od 1. ledna

Od 1. ledna 2026 platí několik změn, které se pronajímatelů bytů týkají přímo. Zvýšily se limity drobných oprav. Pronajímatelé mohou využít nový rozkaz k vyklizení a rychlejší soudní spory. Zákon výslovně povoluje doručování přes datové schránky ve smlouvě. Vznikl také model bydlení s ručením. Přehled níže shrnuje, co se změnilo a co máte udělat. Zároveň uvádí, co zůstalo beze změny, včetně výpovědních lhůt, o kterých kolují nepřesné informace.

Které změny pro pronajímatele platí od 1. 1. 2026?

Jde o pět oblastí. Týkají se nákladů na opravy, soudního řízení, smlouvy a nového způsobu, jak najít nájemce.

Kolik dnes může stát drobná oprava, kterou platí nájemník?

Za drobnou opravu se podle výše nákladů považuje oprava do 1 500 Kč. Dříve byl limit 1 000 Kč (§ 5 NV č. 308/2015 Sb.). Roční strop se zvýšil ze 100 Kč na 150 Kč za m² podlahové plochy bytu (§ 6 odst. 1). Když součet drobných oprav strop přesáhne, další opravy v daném roce se za drobné nepovažují. Náklady na dopravu se do limitů nezapočítávají a hradí je nájemce.

Modelový příklad: byt má 60 m². Roční strop drobných oprav je tedy 9 000 Kč. Opravy nad tuto částku už nejsou drobné. Podle § 2257 OZ hradí nájemce pouze drobné opravy a běžnou údržbu.

Některé opravy jsou drobné bez ohledu na cenu, například opravy baterií, výměny zámků nebo opravy vypínačů a zásuvek. Naopak opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení drobné nejsou (§ 4 NV č. 308/2015 Sb.). Podrobnosti najdete v článku Drobné opravy od 1. 1. 2026.

Jak funguje rozkaz k vyklizení?

Soud může vydat rozkaz k vyklizení bytu bez slyšení žalovaného. Podmínkou je, že nájemce byt užívá i po skončení nájmu. Vaše právo musí vyplývat z žaloby a připojených písemných důkazů (§ 175a odst. 1 o. s. ř.). Nájemce pak musí do 15 dnů od doručení byt vyklidit, nebo ve stejné lhůtě podat odpor.

Rozkaz soud nevydá, pokud k žalobě nepřipojíte písemnou výzvu k vyklizení. Výzvu musíte nájemci zaslat nejméně 14 dnů před podáním žaloby. Rozkaz také nelze vydat, pokud u soudu běží včas zahájené řízení o přezkumu výpovědi nebo o užívacím právu nájemce (§ 175a odst. 2).

Co se změnilo u soudních sporů o vyklizení a výpověď?

Spory mají být rychlejší a obtížněji se dají protahovat. Platí to pro spory o vyklizení bytu po skončení nájmu a o přezkum výpovědi (§ 195 a § 196 o. s. ř.):

• Za doručovací adresu nájemce se považuje adresa sporného bytu.
• Jednání lze na žádost účastníka odročit jen jednou.
• Soud má rozhodnout zpravidla do 6 měsíců od zahájení řízení.

Slovo „zpravidla“ znamená, že konkrétní délka řízení závisí na soudu a okolnostech sporu.

Proč uvést datové schránky do nájemní smlouvy?

Doručování přes datové schránky si nyní můžete ve smlouvě sjednat bez obav, že se k ujednání nebude přihlížet. Občanský zákoník obecně stanoví, že se nepřihlíží k ujednání, které nájemci ukládá zjevně nepřiměřenou povinnost (§ 2239 odst. 1 OZ). Od roku 2026 výslovně uvádí, že ujednání o datových schránkách mezi takové nepatří (§ 2239 odst. 2).

V praxi do smlouvy uveďte identifikátory datových schránek obou stran a dohodu, že tudy budete doručovat písemnosti. Hodí se to hlavně u nájemníků, kteří datovou schránku mají.

Co je bydlení s ručením podle zákona o podpoře bydlení?

Jde o dobrovolnou spolupráci s pověřeným poskytovatelem (§ 41 a § 42 zákona č. 175/2025 Sb.). Poskytovatel vám bezúplatně zprostředkuje nájemce z evidence potřebných. Zároveň ručí za neuhrazené nájemné, služby a škody na bytě. Ručení dosahuje nejméně dvojnásobku nejvyššího přípustného nájemného.

Smlouvu s nájemcem uzavíráte vy. Od poskytovatele zjistíte, jaké nájemné je v tomto režimu přípustné a jaké podmínky musí byt splňovat.

Změnily se výpovědní lhůty?

Ne. Pronajímatel může nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době, a to jen ze zákonných důvodů (§ 2288 odst. 1 OZ). Mezi ně patří hrubé porušení povinností nájemcem.

Mýtus „od roku 2026 vystěhujete nájemníka do 15 dnů“ vychází z lhůty u rozkazu k vyklizení. Ta se ale týká jen situace, kdy nájem už skončil. Dál platí tato pravidla:

• Výpověď musí být písemná. Výpovědní doba běží od prvního dne měsíce po doručení (§ 2286 OZ).
• Výpověď pronajímatele musí obsahovat poučení o právu nájemce vznést námitky a navrhnout soudní přezkum. Bez poučení je neplatná.
• Nájemce může do dvou měsíců od doručení výpovědi navrhnout soudu přezkum (§ 2290 OZ).
• Výpověď bez výpovědní doby je možná jen při zvlášť závažném porušení povinností. Příkladem je neplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců (§ 2291 OZ).

Více najdete v článku Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele.

Jak to zvládnout sami

1. Zkontrolujte smlouvy. Pokud uvádějí pevné limity drobných oprav, navrhněte nájemníkovi dodatek s odkazem na nařízení vlády v platném znění.
2. Spočítejte roční strop pro každý byt. Vynásobte podlahovou plochu částkou 150 Kč. Veďte si evidenci drobných oprav po kalendářních rocích.
3. Doplňte datové schránky. U nových smluv uveďte identifikátory schránek a dohodu o doručování. U stávajících smluv to řešte dodatkem.
4. Uchovávejte písemné důkazy. Rozkaz k vyklizení stojí na listinách. Potřebujete smlouvu, výpověď s dokladem o doručení a předávací protokoly.
5. Po skončení nájmu jednejte včas. Pokud nájemce neodchází, pošlete mu prokazatelně písemnou výzvu k vyklizení. Žalobu podejte nejdříve 14 dnů po jejím zaslání. Výzva má i další účinek: když nájemce užívá byt alespoň tři měsíce po skončení nájmu a vy ho písemně nevyzvete k odchodu, nájem se obnoví (§ 2285 OZ).
6. Zvažte bydlení s ručením. Ověřte si, zda pro vaši oblast působí pověřený poskytovatel a za jakých podmínek.
7. Nejasné případy konzultujte s advokátem. Týká se to zejména výpovědí a soudních sporů.