VY CHCETE NÁJEMNÉ, STYĎTE SE... Aneb jak zachránit dobře rozjetý byznys s garantovanými nájmy

 Jedním z oborů, na který dopadají opatření vlády spojené s šířením koronaviru Covid-19 je jistě trh nájemního bydlení. Na něj jsou navázány i čím dál oblíbenější služby garantovaných nájmů. O tom, jak připravené byly tyto služby na náhlou krizi platební morálky a co říká na vládní návrh odložení platby nájmu, jsme se zeptali CEO a zakladatele služby RENTA 365 JUDr. Oldřicha Platila.

Vlastníkům nemovitosti zajištujete správu nájemního vztahu včetně garantované platby nájmu. To je nyní asi hodně riskantní obor?
Musím říct, že žádný byznys plán, ani ten nejopatrnější nepočítá s něčím takovým, jako je globální virová pandemie. Samozřejmě máte namalované krizové scénáře, které pracují s určitým procentem neplatičů nájmu podle vývoje nezaměstnanosti či berou v potaz potencionální ekonomickou recesi. To, co ale přichází nyní, je zásah moci do soukromoprávních vztahů. Tedy něco, co nelze předpokládat, a tedy se na to ani nelze připravit. 

Máte na mysli vládní návrh zákona, který chrání nájemníky před případnou výpovědí z důvodu neplacení nájemného?
Ano, ale slovo chrání bych dal do velkých uvozovek, protože tento zákon ve výsledku postihne negativně celý nájemní trh a tu část finančně ohrožených nájemníků před ničím neochrání. Spíše odsune problém do doby, kdy již eskaluje do mnohem větších rozměrů. 

Jaký tedy bude dopad zákona na ty, kterých se netýká a kteří platit nájem mohou.
Pokud připustíme, že zákonodárci mohou ovlivňovat platné závazkové vztahy, napřímo měnit obsah uzavřených smluv, aniž by byli jejich účastníky, pak na to přirozeně musí trh reagovat posílením ochrany vlastních práv. Bavíme se zde o velmi tenké hranici, zdali je takový postup ještě v mezích Ústavy, protože víme, že vlastnické právo a jeho výkon je Ústavou zaručené a chráněné. Pronajímatelé a vidím to již dnes při jednání s nimi, okamžitě zareagovali již na první zmínku o možném neplacení nájmu tím, že požadují uzavírat nové smlouvy pouze na dobu 3 měsíců s předplaceným nájmem na celou dobu. Dále požadují vyšší kauci, prověřují nájemníky, v jakých oborech pracují a na základě jaké pracovní smlouvy. To vše je logické vyústění návrhu zákona, které je ale pro nové nájemníky nepříliš komfortní.  

Vláda se brání tím, že podobná opatření zavedly i jiné státy, například Německo.
Nejsem si jist, jestli si máme, zejména v oblasti nájemního bydlení, brát příklad z Německa. Vzpomeňme si na sociální inženýrství, které mělo za následek nesmyslné zastropování nájemného v Berlíně. To už je daleko za hranou ústavnosti. Mám pocit, že se vláda v tomto chová jako osmiletý Pepík, který pětku z matiky omlouvá tím, že ji dostal i Tonda a Vašek. 

Vládu každý kritizuje, ale řešení málokdo přináší. Jak tedy nájemce ochránit, a přitom nepokřivit trh?
Žádný segment na trhu nežije v samostatné bublině. Vše je spolu vzájemně provázané. Pokud povolím nájemci bez postihu porušit smlouvu, pak musím druhé straně smlouvy poskytnout záruky. Stát by tedy v první řadě měl převzít ručení za dluh, který vznikne aplikací zákona do praxe. To znamená, že by se pronajímatel mohl s nezaplaceným nájmem po neúspěšném vymožení obrátit na stát. Stát by dluh uhradil a vůči nájemci by ho proměnil ve státní bezúročnou půjčku. Zabránil by tak především vysokému riziku dluhových pastí, do kterých někteří nájemci jistě spadnou.   

Obáváte se v této souvislosti zvýšeného počtu neplatičů? Jste na to připraveni?
Celá naše služba je postavena na vyloučení rizika, že majiteli nepřijde včas nájemné. Fungujeme jako garant platby nájmu za každé situace. Pro jednodušší pochopení jako jakási pojistka, která kryje škodu vzniklou neplacením nájmu. Nájemník platí nájemné nám a my poté trvalým příkazem odesíláme vždy ve stejný den nájem vlastníkům. Jedná se o tok jednotek milionů měsíčně. Pokud Vám nepřijdou včas nebo vůbec, musíte být schopen výpadek pokrýt z rezervního fondu. Máme to štěstí, že jsme kapitálově silná společnost, která to v řádech měsíců utáhne. Ale samozřejmě jsme přijali okamžitá opatření. 

Jaká, buďte konkrétní? 
Trh s garantovaným nájmem je mladý, ale velmi rychle roste. Silných společností je zde maximálně 10. Pak je zde mnoho samostatných poskytovatelů, kteří svou službu postavili na úspěšném konceptu AirBnb. Ty mají ale nyní prázdné byty a je to finanční katastrofa. I proto jejich, dočasně levné byty zahltily internet. To se nás naštěstí netýká, všechny byty máme obsazené, takže řešíme pouze platební morálku. Sedli jsme si s týmem nad každou nájemní smlouvu a řešili platební historii nájemce, sociální postavení, zdali bydlí sám, v jaké lokalitě. Jednotlivé faktory jsme obodovali a vyšlo nám z toho, že cca 15 – 20% nájemníků spadá do rizikové skupiny, na kterou opatření dopadnou. S těmi hledáme nejméně bolestivé řešení. 

Jsou již některé reakce, které vás překvapily?
Přestože jsem zvyklý jednat spíše na obchodní než na emoční bázi, chápu finanční tíseň nájemců, do které se dostali bez vlastního zavinění. I proto jsme připraveni jednat s každým individuálně o jeho situaci. Bohužel se setkávám s velmi negativními komentáři zejména na sociálních sítích, kdy jsou vlastníci nemovitostí i my jako správní firma přirovnáváni k buržoazním vykořisťovatelům jen proto, že trváme na plnění dohodnutých dohod. A vláda svými prohlášení napjaté situaci moc nepřidává. Mezi vlastníky nemovitostí a nájemce zaťala válečnou sekyru, která se bude dlouho zakopávat. Ale zůstávám optimista. Nájemní trh posledních pět roste vysokým tempem. Aktuální krize ho možná zpomalí, možná zformuje, ale rozhodně nezastaví. 

JUDr. Oldřich Platil - ředitel služby Renta365