Jak je to s výpovědí při pronájmu právnické osobě?

 

Dobrý den, pronajal jsem můj dům firmě, spol. s.r.o. Poslední 2 měsíce nezaplatili nájem, mám ve smlouvě, že pokud nezaplatí do 15 dnů, tak hrozí hrubé porušení smlouvy a můžu jim dát výpověď bez výpovědní doby. Vím, že to zákon nedovoluje a že musím počkat až nezaplatí 3 měsíce, ale smlouva je napsaná pod jeho firmu, ne na osobu. Děkuji za odpověď. Navrátil

Dobrý den, z Vašeho dotazu bohužel nevyplývá, z jakého důvodu je nájemní smlouva uzavřena s právnickou osobou. Obecně lze konstatovat, že právnická osoba jako nájemce není v oblasti nájemních vztahů chráněna tak jako nájemce člověk, který má předmět nájmu pronajat za účelem bydlení – zde je právní úprava nejpřísnější, v ostatních případech si mohou smluvní strany sjednat něco jiného, než stanoví zákon.

V případě, že jste nájem sjednali za účelem provozování podnikatelské činnosti v předmětu nájmu (např. právnická osoba zde má sídlo a dům používá jako kancelářské prostory či sklad zbočí, nebo předmětu nájmu slouží jako obchůdek), pak se jedná o nájem prostoru sloužícího podnikání, který se primárně řídí ust. § 2302 a násl. občanského zákoníku. Pokud se jedná o výpověď nájmu (důvody, jakož výpovědní doba), je tato právní úprava dispozitivní, tzn., že ve smlouvě je právě možné sjednat si jinak a pak má tato smluvní úprava přednost. V případě, že tedy máte ve smlouvě sjednán důvod výpovědi a rovněž výpovědní dobu a ze strany nájemce dojde k naplnění výpovědního důvodu, pak můžete přistoupit k výpovědi.

Pokud je nájem sjednán za jiným účelem než za účelem provozování podnikatelské činnosti, nebo za jiným účelem než za účelem k bydlení, pak se jedná o tzv. obecný nájem, tj. nájem, který se řídí ust. § 2201 a násl. občanského zákoníku. I pro tento obecný nájem platí, že je možné, si výpovědní důvody, jakož výpovědní dobu sjednat přímo ve smlouvě a takto dohodnuté důvody i doba pak na Váš vztah budou platit.

Jestliže se ale jedná o nájemní bydlení, tzn. nájem byl sjednán za účelem bydlení a k naplnění bytových potřeb nájemce, platí v takovém případě ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku  a nájemce je zde zákonem chráněn, proto výpovědní dobu ani důvody, které by vedly k výpovědi nad rámec důvodů zákonných, není možné platně sjednat. Pokud by se tak stalo, pak se stejně k ujednání, které se od zákona odchyluje (v neprospěch nájemce) nebude přihlížet a s výpovědí byste tak neuspěl (za předpokladu, že by se nájemce bránil u soudu). Tato zvláštní ustanovení zákona chránící nájemce se však dle převažujícího výkladu zákona uplatní pouze za situace, kdy nájemcem je právě a jen člověk, jakožto fyzická osoba, neboť je obecně přijímáno, že bytovou potřebu má pouze člověk. V návaznosti na uvedené by se tak na nájem, kde nájemcem bude právnická osoba, měla použít pouze již zmíněná ustanovení obecného nájmu, a to se všemi důsledky z toho vyplývajícími, tj. že ve smlouvě lze sjednat platně sjednat i jiné důvody výpovědi (tzn. kratší dobu prodlení s placením nájemného), jakož kratší výpovědní dobu, nebo výpověď bez výpovědní doby. Jakkoliv je toto závěr nejvíce přijímaný, pak lze v každém případě doporučit pro tuto poslední variantu obezřetnost a nejjistějším způsobem ukončení nájemního vztahu je dohoda.

JUDr. Oldřich Platil

právník specializující se na realitní právo

ředitel služby RENTA365

Nezávazně nacenit výši nájmu zde