Do nájemních smluv na dobu určitou výpovědní doba nepatří

Podstatnou náležitostí každé nájemní smlouvy je ujednání o době jejího trvání. Tedy době, po kterou má nájemce právo užívat cizí byt a pronajímatel za to očekává úplatu v podobě pravidelného nájemného. Při volbě délky smluvního vztahu mohou strany zvolit smlouvu na dobu neurčitou či dobu určitou. První typ, tedy doba neurčitá, s sebou nese nemálo omezení v neprospěch pronajímatele. Ten je například limitován v možnosti valorizovat nájem k výročí smlouvy, či je omezen v případě, že není spokojen s průběhem nájmu. Naopak doba určitá umožňuje stranám zafixovat sjednané podmínky na předem jasně daný časový úsek. Obě smluvní strany tedy mohou očekávat, že po určitou dobu nebude docházet ke změnám, které si na úvod nesjednaly. O to více mě překvapují smlouvy, které jsou sjednány na dobu určitou, a přesto obsahují ujednání o jednostranné možnosti výpovědi bez udání důvodu, přičemž výpovědní doba činí často dva, ale někdy i pouhý jeden měsíc. V takovém případě se strany dobrovolně vzdávají toho nejpodstatnějšího, o co v nájemním vztahu jde. Namísto klidného bydlení mohou nájemci jen čekat, kdy se pronajímatel špatně vyspí a nájemníka vypoví. Na druhé straně se pak jistota platby nájmu na určitou dobu promění pro pronajímatele v hlídání poštovní schránky, kdy se nájemce rozmyslí přestěhovat se do levnějšího či většího bytu. Přestože si tedy strany sjednaly nájem na dobu určitou, ujednáním o bezdůvodné výpovědi ponížily míru právní jistoty z ní pramenící na minimum. Samozřejmě slýchám argumenty stran, které hovoří o větší svobodě, či volnosti rozhodnutí atd. To je jistě silný argument, který ale obstojí jen do té chvíle, než bude pronajímatel každý kvartál hledat nové nájemníky a neobsazený byt bude dotovat ze svého. O nic lepší náladu nebude mít ani nájemce, který se zabydlí, byt dovybaví podle svých představ a za pár týdnů bude zase objednávat stěhovací službu.

 

Jak tedy zní mé doporučení? Uzavírejte smlouvy o nájmu na dobu určitou, ideálně na jeden, maximálně dva roky bez možnosti bezdůvodné výpovědi. Ale nebojte se, předčasné ukončení je možné vždy řešit dohodou smluvních stran. Další možnosti výpovědí pak řeší § 2288 obč. zák. A pokud chcete mít úplný klid, svěřte se do rukou odborníků. Nezapomeňte, že RENTA365 dělá z unavených pronajímatelů vysmáté rentiéry.

 

JUDr. Oldřich Platil
právník specializující se na realitní právo
ředitel služby RENTA365